Au deuxième trimestre 2022, selon le Journal du Net, le prix des maisons neuves à La Réunion variait entre 1840 € et 3 480 € le m², pour une moyenne de 2 660 € par m².
À cette même date, le prix du terrain était en moyenne de 220 € par m².
La recherche de terrain
La recherche d’un terrain s’effectue selon les critères que vous avez définis pour votre projet de maison. Vous devez pour cela vous poser quelques questions fondamentales.
- De quel budget, de quelle capacité d’emprunt disposez-vous ? : il est primordial de valider cet aspect avant de se lancer dans un projet de construction.
- De quelle surface habitable avez-vous besoin en fonction notamment de la composition de votre foyer ?
- Quelle est pour vous la surface de terrain idéale pour votre jardin, mais aussi pour les aménagements spécifiques : piscine, pergola, dépendance, etc. ?
- Quelle proximité souhaitez-vous avez les services — magasins d’alimentation ou école par exemple — ou préférez-vous un terrain isolé ?
- Préférez-vous être proche de l’océan, plus en retrait sur les terres ou en altitude ?…
Lorsque vous pensez avoir trouvé le lieu idéal pour votre future maison, consultez le PLU (Plan Local d’Urbanisme) afin de vous assurer que le terrain est constructible. Vérifiez s’il est viabilisé, c’est-à-dire qu’il est raccordé aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz, de téléphone et d’assainissement, car ces aménagements peuvent être très onéreux.
Il est aussi essentiel qu’une étude de sol ait été réalisée. Connaître les spécificités de votre terrain permet entre autres de prévoir les mesures de vos fondations.
Le choix du constructeur
Prenez le temps de rencontrer plusieurs prestataires avant de sélectionner votre constructeur de maison. Il doit se montrer à votre écoute, attentif à tous vos desiderata. Il apparaît essentiel que vous connaissiez quelques-uns des modèles de maisons qu’il a réalisés pour valider la qualité de son travail en se déplaçant sur des chantiers livrés et/ou en cours.
Assurez-vous qu’il souscrit à toutes les garanties légales et qu’il dispose d’une assurance fiable. Enfin, pour un projet de construction clef en main, être adhérent à la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) constitue un gage de qualité.
Interrogez-vous sur votre temps disponible pour suivre la conception des plans de maison, puis le chantier. Cela vous aide à déterminer ce que vous allez gérer et ce que vous allez déléguer.
- Soit, vous êtes maître d’œuvre et vous travaillez en direct avec l’architecte et les artisans : maçon, plombier, électricien, couvreur, menuisier, etc.
- Soit vous déléguez à un constructeur de maisons individuelles (ou à votre architecte) qui suivra le chantier tout au long de votre projet. Il inclut dans son service les démarches administratives préalables qui sont fastidieuses et chronophages. Il doit en outre vous offrir une garantie de livraison, dans les prix et délais convenus.
Dans tous les cas, vous devez vous assurer que vos prestataires disposent d’une assurance décennale.
Le financement
Vous disposez de plusieurs options de financement, en plus de votre apport personnel.
- Le PEL (Plan Épargne Logement) que vous proposent les banques vous permet, 3 ans minimum après son ouverture, de bénéficier d’un taux d’emprunt préférentiel.
- Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) vous permettant d’emprunter sans intérêts concerne les primo-accédants. Il est obligatoirement associé à un autre prêt pour financer votre maison.
- L’éco-PTZ (éco-Prêt à Taux Zéro) est destiné aux travaux améliorant la performance énergétique de votre maison. Il est plafonné à 30 000 €, avec une durée maximale d’emprunt de 15 ans.
- Le CITE (Crédit d’Impôt Transition Énergétique), également dédié aux travaux optimisant la performance énergétique, vous permet de déduire certaines de vos dépenses de votre impôt sur le revenu.
Les démarches administratives
Pour commencer à construire une maison, vous devez :
- être officiellement propriétaire du terrain, par acte notarié ;
- obtenir un permis de construire ;
- souscrire une assurance dommages-ouvrages ;
- avoir réalisé une étude de sol de votre terrain ;
- avoir effectué les démarches de raccordement de votre maison à l’eau et à l’électricité.
La conception de la maison
Le recours à un architecte est obligatoire pour toute construction dont la surface est supérieure à 150 m².
Prenez en compte l’environnement et la configuration de votre terrain pour déterminer le style de maison qui vous convient le mieux : plain-pied ou avec un étage, en prévoyant ou non une possibilité d’extension, aménagements des extérieurs, etc. Ne négligez pas l’influence de la météo en fonction de votre position sur l’île.
La construction
Les différentes étapes de la construction et leurs durées moyennes sont les suivantes.
Gros œuvre
- Préparation du terrain et terrassement = 1 semaine.
- Assainissement, fondation et séchage = 3 semaines.
- Dalle et séchage = 3 semaines.
- Élévation des murs et linteaux, puis séchage = 1 semaine.
- Charpentes et ouvertures = 4 semaines.
Second œuvre
- Menuiseries extérieures = 4 semaines.
- Cloisons et isolation = 4 semaines
- Électricité = 2 semaines.
- Plomberie et sanitaire = 3 semaines.
- Revêtement de sol = 7 semaines.
Finition
- Enduits et peintures, puis séchage = 4 semaines.
- Pose de la cuisine = 1 semaine.
Consuel
- Demande de conformité électrique = 1 semaine.
Aménagement extérieur
- Nivellement du terrain = 1 semaine.
- Clôture, portail et éclairage = 1 semaine.
- Terrasse et allée de jardin = 3 semaines.
- Végétalisation = 3 semaines.
La réception de la maison
Lors de la réception de la maison, vous allez contrôler tous les points de votre construction, à l’intérieur comme à l’extérieur. Établissez une liste avec quatre niveaux :
- Les petits travaux d’ajustement facilement exécutables ;
- Les écarts nécessitant une intervention plus conséquente ;
- Les éléments non conformes, avec un écart avéré entre le permis de construire ou la notice descriptive et l’existant.
- Les éléments ne pouvant être testés ou vérifiés (souterrains ou inaccessibles).
Le climat
Le climat tropical de La Réunion pouvant être particulièrement chaud et humide, et l’île subissant des vents puissants, les règles de construction y sont différentes de la métropole.
La réglementation
Les principaux objectifs de la RTAA DOM 2016 (Réglementation Thermique, Acoustique et Aération) sont les suivants.
- Pour la ventilation : ouvertures spécifiques sur au moins deux façades d’orientations différentes et dans chaque pièce principale, taux d’ouverture minimale des façades des pièces principales du logement, exigences sur les ventilateurs de plafond.
- Pour la protection solaire : recours aux parois opaques et interdiction des fenêtres en toiture.
- Utilisation de panneaux solaires pour la production d’eau chaude sanitaire.
Les matériaux
De nombreuses zones à La Réunion sont considérées à risque au niveau sismique ou inondable. Par conséquent, les maisons doivent être construites en utilisant des matériaux et techniques qui amoindrissent les risques, avec des fondations plus conséquentes.
Les éléments ne dépendant pas de la structure (cloisons, faux plafonds, équipements solaires, etc.) sont aussi soumis à des règles particulières en raison du danger qu’ils peuvent présenter pour la sécurité des résidents.
Le gouvernement a édité un document très complet, résumant le schéma de prévention des risques naturels de La Réunion.
