Vous avez trouvé le terrain de vos rêves à La Réunion et vous avez bouclé le financement correspondant à votre budget. Il s’agit maintenant d’entamer les démarches administratives pour la construction de votre maison. Voici les étapes à suivre.
Le certificat d’urbanisme n’est pas obligatoire pour construire une maison à La Réunion. Toutefois, il est vivement recommandé d’en introduire la demande, d’autant qu’il est gratuit. Il vous permet d’obtenir des informations sur les règles d’urbanisme applicables à votre terrain et, en premier lieu, sa constructibilité. Il vous donne en outre la liste des droits et obligations attachés à la parcelle.
Le certificat d’urbanisme vous permet de vérifier si votre terrain est déjà viabilisé, c’est-à-dire prêt à accueillir la construction. Concrètement, la viabilisation d’un terrain signifie qu’il est aménagé et raccordé aux principaux réseaux et équipements nécessaires à une utilisation résidentielle : réseau d’électricité, d’eau potable, d’assainissement, de gaz, de téléphone, et parfois même d’internet par la fibre.
Le certificat d’urbanisme vous permet aussi de vérifier que votre terrain a bien été borné. Cette opération, réalisée par un géomètre-expert, définit et matérialise sur le terrain les limites exactes de votre propriété. Il s’avère donc crucial pour éviter tout litige entre les propriétaires voisins et pour s’assurer que les plans de votre maison respectent les limites définies.
En règle générale, la mise en place des réseaux et le bornage sont à vos frais pour un terrain isolé, tandis qu’ils reviennent au lotisseur dans le cadre d’un terrain en lotissement.
Adressez-vous à la mairie pour obtenir votre certificat d’urbanisme. Il demeure valable durant les 18 mois qui suivent.
L’étude de sol est obligatoire depuis le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 relatif à la prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols entraînant une instabilité du terrain.
Cette étude géotechnique qui vous renseigne sur les caractéristiques et la nature de votre terrain doit vous être fournie par votre vendeur. Elle détermine la qualité du sol dans lequel doivent être implantées les fondations de la maison et garantit qu’avec le temps, votre construction ne risque pas de se tasser, de se fissurer, d’être victime d’infiltrations d’eau, etc.
Ce n’est qu’une fois que vous avez la certitude que votre terrain est constructible et que vous savez à qui reviennent les frais de sa viabilisation et de son bornage que vous pouvez prendre rendez-vous chez le notaire pour la signature de l’acte notarié.
Le dossier de demande du permis de construire s’effectue en remplissant le formulaire Cerfa 13406*06 que vous pouvez télécharger sur le site service-public.fr. Vous devez le remettre à votre mairie qui, après examen, vous délivre le permis valable durant 3 ans.
De nombreux éléments vous sont demandés. Vous trouvez ces informations dans votre certificat d’urbanisme, ainsi qu’auprès de votre constructeur, maître d’œuvre ou architecte. Le dossier comprend :
- des photos permettant de situer le terrain et de comprendre comment se présentera la maison ;
- les plans : plan des façades et des toitures, plan en coupe, situation du terrain, etc. ;
- la surface de la construction ;
- le nombre d’étages ;
- la notice qui apporte des précisions sur l’implantation de la construction, les matières premières et les couleurs utilisées, l’accès au terrain, etc. ;
- le volet paysager, etc.
La liste n’est pas exhaustive.
N.B. Si la surface de votre maison dépasse 150 m², vous avez l’obligation de passer par un architecte pour la réalisation des plans. En deçà, vous pouvez dessiner vous-même vos plans ou en laisser le soin à votre constructeur.
Pour éviter de voir votre dossier refusé et d’être obligé de tout recommencer, demandez à votre mairie de vous fournir son PLU (Plan Local d’Urbanisme). Il vous permet de vérifier que vos plans sont conformes aux règlementations en vigueur dans votre commune. Le PLU peut en effet établir des restrictions en termes de hauteur de mur, style d’architecture, couleurs de façades, possibilité de poser des fenêtres de toit, etc.
Nous vous invitons à ce sujet à consulter notre article Les 7 règles de construction à respecter absolument pour votre maison.
Le dépôt du dossier de demande de permis de construire s’effectue en main propre à la mairie, au service d’urbanisme, ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
La mairie a l’obligation d’afficher publiquement votre demande de permis de construire dans les 15 jours qui suivent le dépôt de votre dossier. Il reste public pendant la durée de l’instruction du dossier, soit deux mois. La mairie profite de ce délai pour vous demander éventuellement des pièces complémentaires.
La décision vous est adressée par lettre RAR ou par LRE ou un procédé électronique équivalent.
Si vous ne recevez pas de réponse de la mairie à la fin du délai d’instruction de deux mois, votre projet est accepté, il s’agit alors d’un permis de construire dit tacite. Si votre mairie refuse de délivrer votre permis de construire, elle doit motiver sa décision en fonction des règles d’urbanisme ou de servitudes d’utilité publique existantes. Elle doit aussi vous indiquer les voies et les délais de recours contre cette décision.
Le sursis à statuer
Le maire a la possibilité de reporter sa décision sur votre permis de construire pendant deux ans maximum. Cette décision doit bien sûr être motivée par des impératifs conséquents. Il peut par exemple estimer que votre demande de travaux peut compromettre ou rendre plus chère l’exécution d’un futur PLU ou d’une opération d’aménagement.
Le cas échéant, le maire prend un arrêté de sursis à statuer, ce qui signifie que votre permis ne peut être ni accepté ni refusé dans l’immédiat, mais que son instruction est reportée. Il indique dans son arrêté les raisons pour lesquelles il prend cette décision et précise les délais de recours.
Dans les deux mois qui suivent la fin du délai de validité du sursis à statuer, il vous revient de confirmer votre demande de permis. Le maire dispose de deux mois pour vous répondre.
Une fois votre permis de construire accepté, vous devez obligatoirement l’afficher sur votre terrain de façon à être visible et lisible depuis l’extérieur. Le panneau doit rester en place pendant toute la durée du chantier.
L’assurance dommages-ouvrages vous protège des sinistres et des litiges pouvant advenir durant la construction de votre maison. Elle vous couvre notamment en cas de défaillance de la solidité de la construction et si vous ne pouvez pas habiter (ou louer) la maison.
Il vous reste à demander le raccordement de votre maison aux réseaux. Cela permet aux ouvriers d’accéder à l’eau et à l’électricité.
L’avant-dernière étape administrative concerne la déclaration d’ouverture de chantier qui permet d’informer l’administration du lancement des travaux.
Enfin, lorsque le chantier est terminé, il ne vous reste plus qu’à envoyer à la mairie la DAACT : Déclaration Attestant de l’Achèvement et de la Conformité des Travaux. C’est en général votre constructeur ou votre maître d’œuvre qui s’en charge.
